내 땅과 건물의 신분증, 토지대장 건축물대장 발급 방법 및 필수 주의사항 완벽 정리
부동산 거래를 앞두고 있거나 내 자산의 정확한 정보를 확인하고 싶을 때 가장 먼저 챙겨야 하는 서류가 있습니다. 바로 토지대장과 건축물대장입니다. 등기부등본이 권리 관계를 보여준다면, 대장은 부동산의 물리적 현황과 규격 등을 상세히 기록한 서류입니다. 오늘은 토지대장 건축물대장 발급 알아보기 및 확인 시 반드시 체크해야 할 주의사항을 단계별로 자세히 살펴보겠습니다.
목차
- 토지대장과 건축물대장이란?
- 토지대장 발급 방법 안내
- 건축물대장 발급 방법 안내
- 대장 확인 시 반드시 살펴봐야 할 주요 항목
- 토지대장 건축물대장 발급 시 주의사항
- 서류 간 정보가 다를 때 대처법
토지대장과 건축물대장이란?
부동산의 상태를 나타내는 장부는 크게 ‘등기부’와 ‘대장’으로 나뉩니다.
- 토지대장: 토지의 소재지, 지번, 지목, 면적, 소유자의 인적 사항 등을 등록한 공부입니다.
- 건축물대장: 건물의 위치, 면적, 구조, 용도, 층수 등 건축물의 현황과 소유자 정보를 기록한 서류입니다.
- 용도: 매매 계약, 대출 신청, 인허가 업무, 세금 부과 기준 확인 등 부동산 관련 거의 모든 행정 절차에 기초 자료로 쓰입니다.
토지대장 발급 방법 안내
토지대장은 온라인과 오프라인에서 모두 발급이 가능하며, 온라인 이용 시 수수료 혜택이 있습니다.
- 정부24 누리집 이용 (온라인)
- 검색창에 ‘토지대장’ 입력 후 신청 서비스 선택합니다.
- 공동인증서나 간편인증으로 로그인합니다.
- 대상 토지의 주소와 신청 내용을 입력합니다.
- 대장 구분(토지대장/임야대장)을 선택합니다.
- 인터넷 발급(열람)은 무료로 이용 가능합니다.
- 무인민원발급기 이용 (오프라인)
- 가까운 지하철역이나 주민센터에 설치된 기기를 이용합니다.
- 지문에 의한 본인 확인 후 주소를 입력하여 발급합니다.
- 일정 금액의 수수료가 발생할 수 있습니다.
- 지자체 방문 (오프라인)
- 시·군·구청 또는 읍·면·동 주민센터 민원창구에서 신청합니다.
- 신분증을 지참해야 하며, 수수료가 부과됩니다.
건축물대장 발급 방법 안내
건축물대장 역시 정부24를 통해 간편하게 발급받을 수 있으며, 건물 전체 현황을 볼 것인지 특정 호수(전유부)를 볼 것인지 선택해야 합니다.
- 정부24 발급 절차
- ‘건축물대장 등초본 발급’ 메뉴를 클릭합니다.
- 건물 주소를 도로명 주소 또는 지번 주소로 입력합니다.
- 대장 구분 선택:
- 일반: 건물의 소유주가 1인인 경우(단독주택 등) 선택합니다.
- 집합: 아파트, 빌라, 오피스텔처럼 호수별로 주인이 다른 경우 선택합니다.
- 대장 종류 선택:
- 총괄: 해당 지번에 있는 모든 건물의 현황입니다.
- 표제부: 해당 동의 전체 현황입니다.
- 전유부: 내가 확인하고자 하는 특정 호수의 현황입니다.
- 세움터 이용
- 국토교통부 건축행정시스템 ‘세움터’에서도 조회가 가능합니다.
- 별도의 수수료 없이 열람 및 출력이 가능하여 전문가들이 자주 이용합니다.
대장 확인 시 반드시 살펴봐야 할 주요 항목
대장을 발급받았다면 다음의 항목들을 꼼꼼히 대조해 보아야 합니다.
- 토지대장 확인 사항
- 지목: 공부상 용도(전, 답, 대지, 임야 등)가 실제 이용 상황과 일치하는지 확인합니다.
- 면적: 등기부등본상의 면적과 일치하는지 대조합니다.
- 토지이동사유: 분할이나 합병 등 과거 토지의 변동 이력을 알 수 있습니다.
- 개별공시지가: 세금 부과의 기준이 되는 가격 변동 추이를 확인합니다.
- 건축물대장 확인 사항
- 위반건축물 표기: 대장 우측 상단에 노란색 바탕으로 ‘위반건축물’ 표기가 있는지 확인하는 것이 가장 중요합니다.
- 용도: 상가를 주거용으로 개조했는지 등 공부상 용도와 실제 사용 용도를 비교합니다.
- 면적: 전용면적과 공용면적이 분양 당시 설명과 일치하는지 봅니다.
- 층수 및 구조: 실제 층수와 대장상 층수가 맞는지 확인합니다.
토지대장 건축물대장 발급 시 주의사항
서류를 발급하고 해석할 때 실수하기 쉬운 부분들입니다.
- 최신성 확인
- 부동산 거래 직전에 발급받은 서류인지 확인해야 합니다.
- 과거에 발급받은 서류는 그사이 변경된 변동 사항을 반영하지 못합니다.
- 위반건축물 여부
- 위반건축물로 등재된 경우 대출이 제한되거나 이행강제금이 부과될 수 있습니다.
- 베란다 불법 확장, 무단 용도 변경 등이 대표적인 사례입니다.
- 소유자 일치 여부
- 소유자 정보는 등기부등본이 기준이지만, 대장상 소유자와 등기부상 소유자가 동일한지 반드시 체크해야 합니다.
- 집합건물의 종류 선택
- 아파트를 조회할 때 ‘일반’으로 선택하면 검색 결과가 나오지 않으므로 반드시 ‘집합’으로 선택해야 합니다.
- 지번의 정확성
- 산 지번이 붙는 임야의 경우 반드시 ‘산’을 포함하여 검색해야 정확한 대장이 나옵니다.
서류 간 정보가 다를 때 대처법
간혹 등기부등본과 토지/건축물대장의 정보가 불일치하는 경우가 발생합니다. 이럴 때는 기준이 되는 서류를 따라야 합니다.
- 부동산의 현황(면적, 지목, 구조 등)이 다를 때
- 대장이 우선합니다.
- 면적이나 층수 정보가 다르다면 대장을 기준으로 등기부를 수정(표제부 경정등기)해야 합니다.
- 권리 관계(소유자, 저당권 등)가 다를 때
- 등기부등본이 우선합니다.
- 소유자 이름이나 주소가 다르다면 등기부를 기준으로 대장을 수정해야 합니다.
- 불일치 해결 방법
- 관할 시·군·구청 지적과나 건축과에 방문하여 정정 신청을 해야 합니다.
- 불일치 상태로 방치할 경우 추후 매매나 대출 과정에서 큰 차질이 생길 수 있으므로 발견 즉시 조치하는 것이 좋습니다.